Kiracı Tahliye Davası İzmir

Kısa Cevap

Kiracı tahliyesi TBK md. 350-356 arasında düzenlenen kanuni sebeplerle sulh hukuk mahkemesinde talep edilir. Başlıca tahliye sebepleri: kiraya verenin ihtiyacı, tahliye taahhüdü (taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava veya icra), iki haklı ihtar (kira yılı sonunda 1 ay içinde dava) ve 10 yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekmeli ve 6 ay sonra dava açmalıdır; kira borcuna dayalı icra yoluyla tahliyede kiracıya 30 günlük ödeme süresi verilir (İİK md. 269).

İzmir’de kiracı tahliye davası, kira uyuşmazlıklarının en yoğun yaşandığı hukuki süreçlerin başında gelir. Yükselen kira bedelleri ve artan konut talebi nedeniyle ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar her geçen gün artmakta, tahliye davaları İzmir sulh hukuk mahkemelerinin en sık karşılaştığı dosya türlerinden birini oluşturmaktadır. Bu süreç, yasal prosedürlere sıkı sıkıya bağlıdır ve hatalı adımlar ciddi zaman kayıplarına ve hak kaybına yol açabilir.

Tahliye Sebepleri

TBK md. 350-356 arasında düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunla sınırlı tutulmuş olup, kiraya verenin bu sebepler dışında bir gerekçeyle kiracıyı tahliye ettirmesi mümkün değildir. Tahliye davası açabilmek için öncelikle yasal sebeplerden birinin varlığı ve usulüne uygun ihtarname çekilmiş olması gerekir.

Kiraya Verenin İhtiyacı (TBK md. 350)

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı duyması halinde tahliye davası açılabilir. Ancak bu ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun mahkemede ispatlanması gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarında salt gelir artırma amacıyla açılan ihtiyaç davalarının reddedildiği görülmektedir.

Dava, kira süresi sonunda veya uzama yılı sonunda açılır ve ihtiyacın gerçekliği tanık beyanları, yeni bir konut arayışına dair ilanlar ve benzeri delillerle desteklenmelidir. Tahliyeden sonra TBK md. 355 uyarınca taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi halde eski kiracıya son kira bedelinin 1 yıldan az olmamak üzere tazminat ödenmesi gerekir.

Yeni Malikin İhtiyacı (TBK md. 351)

Taşınmazı satın alan yeni malik, konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun için edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar çekmesi ve bu ihtardan itibaren 6 ay geçmesini bekleyerek tahliye davası açması zorunludur. Sürelere uyulmaması halinde dava reddedilir ve yeni malikin tahliye hakkı bir sonraki kira dönemine kadar ertelenir.

Tahliye Taahhüdü (TBK md. 352/1)

Kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmesi, uygulamada en sık başvurulan tahliye sebeplerindendir. Taahhüdün geçerli olabilmesi için yazılı olması, kiracı tarafından bizzat imzalanması, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve kira sözleşmesinin başlangıcından sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması zorunludur. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler, kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır.

Taahhüt edilen tarihte tahliye gerçekleşmezse kiraya veren, 1 ay içinde icra takibi başlatmalı ya da tahliye davası açmalıdır. Bu sürenin geçirilmesi halinde taahhüt hükmünü kaybeder.

İki Haklı İhtar (TBK md. 352/2)

Kiracının bir kira yılı içinde iki defa kira bedelini geç ödemesi ve her seferinde noter aracılığıyla yazılı ihtar çekilmesi halinde, kiraya veren kira yılı sonunda tahliye davası açabilir. Burada önemli olan her iki ödemenin de ayrı aylara ilişkin olması ve ihtarların zamanında çekilmiş olmasıdır.

Esaslı Tadilat ve On Yıllık Uzama

TBK md. 350/2 uyarınca taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu onarım sırasında kiracının taşınmazı kullanması mümkün değilse tahliye davası açılabilir. Öte yandan TBK md. 347 gereğince belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin 3 ay önceden yazılı ihtar çekerek sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliye Davası Süreci

Dava Öncesi Hazırlık ve Görevli Mahkeme

Tahliye davası açmadan önce tahliye sebebinin doğru tespit edilmesi, gerekli ihtarnamelerin noter kanalıyla usulüne uygun biçimde çekilmesi ve kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, tahliye taahhüdü gibi delillerin eksiksiz toplanması büyük önem taşır. Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Zorunlu Arabuluculuk

Kira tespit ve tahliye davaları hariç olmak üzere, kira ilişkisinden doğan diğer uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunlu dava şartıdır. Tahliye ve kira tespit konularında da ihtiyari arabuluculuk yoluyla anlaşma sağlanması mümkün olup, bu yol dava sürecinden çok daha hızlı sonuç verebilir.

Dava Süreleri

İcra Yoluyla Tahliye

Kira Borcuna Dayalı Tahliye (İİK md. 269)

Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı icra dairesinden ödeme emri gönderilerek 30 günlük ödeme süresi tanınır. Kiracı bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmemesi ve borcun ödenmemesi halinde alacaklı, icra mahkemesinde tahliye talebinde bulunur. Mahkemenin tahliye kararı vermesinin ardından icra müdürlüğü aracılığıyla fiili tahliye gerçekleştirilir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye (İİK md. 272)

Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, icra dairesi aracılığıyla 15 günlük süre içeren tahliye emri gönderilmesini talep edebilir. Kiracının itiraz etmesi halinde icra mahkemesine başvurulur ve itirazın reddedilmesiyle birlikte tahliye işlemi gerçekleştirilir. Bu yol, dava sürecine kıyasla daha hızlı sonuç veren bir tahliye yöntemidir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü

TBK md. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra yazılı bir tahliye taahhüdü verebilir. Taahhüdün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından sonraki bir tarihte verilmesi, kiracının bizzat imzalaması ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhütler Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilmektedir.

Taahhüt tarihinde kiracının taşınmazı boşaltmaması halinde kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu sürenin kaçırılması halinde taahhüde dayanılarak tahliye talep edilemez.

Kiracının Kira Borcunu Ödememesi

Kira borcunun ödenmemesi, tahliye sürecinin en sık karşılaşılan nedenidir. TBK md. 315 uyarınca kiracıya 30 günlük ödeme süresi veren yazılı ihtar gönderilmesi zorunludur. Bu süre içinde borcun ödenmemesi halinde kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.

İki haklı ihtar yoluyla tahliye ise farklı bir mekanizmadır. Bir kira yılı içinde aynı kira döneminde iki kez haklı ihtar göndermek suretiyle, kira yılının sonunda 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu yolun kullanılabilmesi için her iki ihtarın da haklı nedene dayanması ve yazılı olarak gönderilmesi gerekmektedir.

Tahliye Kararının İcrası

Mahkemenin tahliye kararı vermesinin ardından kararın icraya konulması süreci başlar. İlamlı icra yoluyla borçluya (kiracıya) icra emri gönderilir ve 7 günlük süre verilir. Bu süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa icra müdürlüğü tarafından fiili tahliye gerçekleştirilir. Tahliye sırasında kiracının eşyaları yediemine teslim edilir ve tutanakla kayıt altına alınır.

Kiracının tahliye kararına karşı istinaf yoluna başvurması, kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz. İcranın durdurulması için ayrıca tehiri icra kararı alınması gerekmektedir.

Kira Tespit Davası

Kira bedelinin emsal değerlere göre düşük kalması halinde kiraya verenin açtığı kira tespit davası, uygulamada sıkça tahliye davasıyla birlikte gündeme gelir. TBK md. 344 uyarınca konut kiralarında artış oranı bir önceki kira yılının TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır; ancak 5 yılı geçen kira sözleşmelerinde hakim, TÜFE oranına bağlı kalmaksızın emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkesini dikkate alarak yeni kira bedelini serbestçe belirleyebilir.

5 yıldan kısa sözleşmelerde ise kira artışı TÜFE oranıyla sınırlı olup mahkemeden emsal kira tespiti talep edilmesi mümkün değildir. Bu konuda detaylı bilgiye kira tespit davası sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Kira tespit davasının geriye dönük etkisi, davanın açıldığı kira döneminin başlangıcından itibaren geçerlidir. Ancak bu etkinin doğması için yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiraya veren tarafından yazılı bildirim yapılmış olması veya yeni dönem başlamadan dava açılmış olması gerekmektedir.

Depozito (Güvence Bedeli)

TBK md. 342 uyarınca konut kiralarında depozito tutarı 3 aylık kira bedelini aşamaz. Depozito paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekmekte olup kiracının onayı olmadan çekilemez. Kira sözleşmesinin sona ermesinde kiracının borcu veya taşınmaza verdiği hasar yoksa depozito faiziyle birlikte kiracıya iade edilir.

Uygulamada depozitonun iadesinde sıklıkla uyuşmazlık yaşanmaktadır. Kiraya verenin depozitoyu keyfi nedenlerle iade etmemesi halinde kiracı, alacak davası veya icra takibi yoluyla tahsil edebilir.

Kiracı Hakları ve Ev Sahibi Hakları

Kiracılar, Türk hukukunda güçlü bir korumaya sahiptir. Kira sözleşmesi sona ermeden ve yasal sebep olmadan kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Kiracı, depozitonun iadesini icra yoluyla tahsil edebilir, ayıplı kiralananın onarımını veya kira indirimi talep edebilir ve haksız tahliye halinde tazminat isteyebilir.

Ev sahipleri ise kira bedelinin zamanında tahsil edilmesini, kiralananın sözleşmeye uygun kullanılmasını ve kiracının verdiği zararların tazminini talep etme hakkına sahiptir. Kiracının sözleşmeye aykırı kullanımı — taşınmazı izinsiz devretme, amacı dışında kullanma veya komşuluk hukukuna aykırı davranma — halinde sözleşmenin feshi ve tahliye talep edilebilir.

Kira sözleşmesinin yenilenmesi konusunda da tarafların hakları farklılık gösterir. TBK md. 347 uyarınca kiracı, kira sözleşmesini her yıl uzatma hakkına sahiptir ve kiraya veren, haklı bir tahliye sebebi olmadan sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak 10 yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bu hüküm, kiracının uzun süreli korunmasını sağlarken kiraya verenin mülkiyet hakkını da dengeleyen bir düzenlemedir. Kiralananla ilgili gayrimenkul davaları kapsamında yasal tahliye sebeplerine dayanarak kiracının tahliyesini isteyebilirler.

İzmir’de kiracı tahliye davası veya kira uyuşmazlıkları konusunda 0555 154 64 91 numarasından bize ulaşabilir veya online danışmanlık hizmetimizden faydalanabilirsiniz.