Kentsel Dönüşüm Avukatı İzmir

Kısa Cevap

Kentsel dönüşüm süreci 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülür; riskli yapı tespit raporuna karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde İl Müdürlüğüne itiraz, itirazın reddi halinde 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Yeniden inşaat kararı arsa payı sahiplerinin en az 2/3 çoğunluğuyla alınır; karara katılmayan 1/3 azınlığın payı önce diğer maliklere, sonra Bakanlıkça satışa çıkarılır. Hak sahiplerine tahliyeden itibaren 18 aya kadar kira yardımı sağlanır.

Kentsel dönüşüm avukatı İzmir’de, deprem riski nedeniyle hayati önem taşıyan yapı dönüşüm süreçlerinde hak sahiplerinin hukuki güvencesini sağlayan en önemli profesyonel destek kaynağıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapıların tespiti, yıkımı ve yeniden yapım süreçleri yürütülmekte olup bu süreçlerin her aşaması farklı hukuki sorunları beraberinde getirmektedir. İzmir’in deprem risk haritasında yüksek tehlike bölgesinde yer alması ve 2020 İzmir depremi sonrasında dönüşüm çalışmalarının hızlanması, kentsel dönüşüm hukukuna olan ihtiyacı her zamankinden daha belirgin hale getirmiştir.

6306 Sayılı Kanun Kapsamı

6306 sayılı Kanun üç temel kavram üzerine inşa edilmiştir. Riskli yapı, deprem, yangın ve sel gibi doğal afetlere karşı yeterli dayanıklılığa sahip olmayan yapıları ifade etmektedir. Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen bölgeleri kapsamaktadır. Rezerv yapı alanı da riskli alan ve riskli yapı sakinlerinin nakledileceği yeni yapılaşma alanlarını tanımlamaktadır. Bu üç kavramın hukuki nitelikleri ve bunlara karşı başvurulabilecek yollar birbirinden farklılık göstermekte olup kentsel dönüşüm avukatının bu ayrımları doğru değerlendirmesi sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından kritik önem taşımaktadır.

Riskli Yapı Tespiti Süreci

Riskli yapı tespiti süreci belirli aşamalardan oluşan teknik ve hukuki bir süreçtir. İlk aşamada yapı malikleri veya yasal temsilcileri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslı kuruluşlara başvurmaktadır. Kiracılar doğrudan başvuru yapamamakla birlikte Bakanlığa ihbarda bulunma hakkına sahiptir.

İnceleme aşamasında lisanslı kuruluş, binanın taşıyıcı sistemini kapsamlı bir şekilde değerlendirmektedir. Beton dayanım testi (karot alımı), donatı tespiti, zemin etüdü ve yapısal analiz bu incelemenin temel bileşenleridir. İnceleme sonucunda düzenlenen raporda yapı riskli veya risksiz olarak değerlendirilir; riskli çıkan yapılar yıkılacak listeye alınırken risksiz yapılar kullanılmaya devam eder.

İtiraz Süreci

İtiraz hakkının süresinde kullanılması ve itirazın teknik gerekçelerle desteklenmesi, hak sahiplerinin korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Kentsel dönüşüm avukatı, bu aşamada hem idari itiraz hem de yargısal süreçlerin yönetiminde belirleyici rol üstlenmektedir.

Yıkım ve Tahliye Süreci

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra maliklere ve kiracılara 60 gün tahliye süresi verilmektedir. Tahliye sürecinde hak sahiplerine çeşitli yardımlar sağlanmaktadır:

Tahliye tamamlandıktan sonra yapı yıkılmaktadır. Yıkım masrafları maliklerden tahsil edilebileceği gibi dönüşüm bütçesinden de karşılanabilmektedir. Kira yardımı miktarları her yıl Bakanlık tarafından güncellenmekte olup bu yardımlardan yararlanma hakkının takibi, kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin en temel beklentileri arasındadır.

Yeniden Yapım Süreci

Maliklerin Karar Alması ve 2/3 Çoğunluk

6306 sayılı Kanun md. 6/1 uyarınca yeniden inşaat kararı, müteahhit seçimi ve paylaşım esasları konularında arsa payı sahiplerinin en az 2/3 çoğunluğuyla karar alınmaktadır. Bu çoğunluk kuralı, kentsel dönüşümün en tartışmalı hukuki meselelerinden birini oluşturmaktadır.

Karara katılmayan 1/3 azınlık maliklerin durumu ise kanunda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Öncelikle bu maliklerin payları diğer maliklere piyasa değeri üzerinden satışa sunulur; 15 gün içinde satın alınmazsa pay Bakanlığa devredilir ve Bakanlık tarafından açık artırmayla satışa çıkarılır. Azınlıkta kalan malikler, satış bedeline itiraz davası açabilecekleri gibi 2/3 çoğunluk kararının iptali davasını da açabilmektedir. Bu aşamada kentsel dönüşüm avukatının desteği, azınlık haklarının korunması açısından hayati niteliktedir.

Müteahhit Sözleşmesi

Kentsel dönüşüm sözleşmesinin hazırlanması, tüm sürecin en kritik hukuki aşamasıdır. Sözleşmede teslim süresi ve gecikme cezası, bağımsız bölüm metrekareleri ve konumları, inşaat kalitesi standartları, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tescil tarihi, kira yardımı yükümlülüğü, teminat (ipotek veya banka teminat mektubu) ve fesih koşulları ile sonuçları mutlaka yer almalıdır.

Uygulamada sıkça karşılaşılan hatalar arasında sözleşmeyi avukata incelettirmeden imzalamak, teslim süresini belirsiz bırakmak, gecikme cezasını düşük tutmak, inşaat kalitesi için standart belirtmemek ve teminat istememek yer almaktadır. Bu hataların her biri, ileride ciddi hak kayıplarına yol açabilecek niteliktedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kentsel dönüşümde en yaygın kullanılan sözleşme türü kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmede arsa sahipleri arsayı, müteahhit ise emek ve malzemeyi koymaktadır. Sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Tapu müdürlüğünde arsa payı devri yapılmadan önce kat irtifakı tesisi ve ipotek konulması gibi güvenlik tedbirlerinin alınması, arsa sahibinin haklarını koruyan kritik adımlardır. Müteahhidin projeyi yarım bırakması halinde sözleşmenin feshi ve tapu iptal davası açılabilir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı ve Taşınma Yardımı

6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerine çeşitli mali yardımlar sağlanmaktadır. Kira yardımı, riskli yapının tahliyesinden itibaren yeniden yapım süresince aylık olarak ödenir. Taşınma yardımı ise tek seferlik bir ödeme olarak hak sahiplerine sağlanır. Bunlara ek olarak kredi faiz desteği, TOKİ veya İller Bankası aracılığıyla düşük faizli konut kredisi imkânı olarak sunulmaktadır.

Kira yardımı miktarı Bakanlık tarafından her yıl güncellenmekte olup başvuru Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne yapılır. Kira yardımından yararlanabilmek için riskli yapı tespitinin kesinleşmiş olması ve yapının fiilen tahliye edilmiş olması gerekmektedir. Kira yardımı süresi proje büyüklüğüne göre 18 ay ile 48 ay arasında değişmektedir.

Deprem Sonrası Kentsel Dönüşüm

2020 İzmir depremi sonrasında 6306 sayılı Kanun’un uygulanması hız kazanmıştır. Depremde hasar gören yapıların riskli yapı tespiti ivedi olarak gerçekleştirilmiş ve acil dönüşüm bölgeleri ilan edilmiştir. Deprem sonrasında hasar tespiti ile riskli yapı tespiti farklı kavramlar olup birbirinden bağımsız süreçlerdir. Hasar tespit raporu yapının depremden ne ölçüde etkilendiğini belirlerken, riskli yapı tespiti yapının gelecekteki deprem riskini değerlendirir. Deprem hukuku kapsamında yapı denetimi eksiklikleri ve müteahhit sorumluluğu ayrıca değerlendirilebilir.

Riskli Alan İlanı ve Hak Sahiplerinin Korunması

Cumhurbaşkanı kararıyla bir bölgenin riskli alan ilan edilmesi halinde, alandaki tüm yapılar — riskli olsun olmasın — dönüşüm kapsamına alınır. Riskli alan ilanına karşı Danıştay’da iptal davası açılabilir. Alan ilanının iptali, sürecin bütünüyle durmasına neden olabilir. Riskli alan içindeki hak sahipleri, bireysel riskli yapı tespitinden farklı olarak toplu karar alma süreçlerine tabi tutulur ve bireysel itiraz hakları daha sınırlıdır.

Kentsel Dönüşüm Uyuşmazlıkları

Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkan uyuşmazlıklar üç ana kategoride incelenebilir. Müteahhitle yaşanan uyuşmazlıklarda geç teslim halinde tazminat davası ve sözleşmeden dönme, kalite eksikliğinde ayıplı iş bedeli indirimi, metrekare farkında tapu iptal ve tescil davası, müteahhidin iflası halinde ise alacak davası ve icra takibi yollarına başvurulmaktadır.

Malikler arası uyuşmazlıklar genellikle 2/3 çoğunluk kararına itiraz, paylaşım oranlarına ilişkin anlaşmazlıklar (ortaklığın giderilmesi davası) ve arsa payı düzeltimi davası şeklinde ortaya çıkmaktadır. İdari uyuşmazlıklar kapsamında ise riskli yapı tespitine itiraz (idare davası), riskli alan ilanına itiraz, kamulaştırma bedel uyuşmazlığı ve imar planı değişikliğine itiraz davaları görülmektedir.

İzmir’de Kentsel Dönüşüm

İzmir, deprem risk haritasında yüksek tehlike bölgesinde yer almakta olup 2020 İzmir depremi sonrasında kentsel dönüşüm çalışmaları önemli ölçüde hızlanmıştır. Depremde en çok hasar gören Bayraklı başta olmak üzere eski yapı stoku barındıran Bornova, tarihi merkezdeki riskli yapılarıyla Konak, kıyı şeridi yapılarıyla Karşıyaka ve hızlı kentleşmenin getirdiği sorunlarla Buca, şehirdeki yoğun dönüşüm alanları arasında öne çıkmaktadır. Bu ilçelerde yaşayan vatandaşlar, kentsel dönüşüm süreçlerinde haklarını korumak için profesyonel hukuki danışmanlık almaktadır. İzmir’in deprem riski göz önüne alındığında önümüzdeki yıllarda kentsel dönüşüm projelerinin daha da artması beklenmektedir.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Etkili bir kentsel dönüşüm avukatının gayrimenkul hukuku ve idare hukuku alanlarında güçlü bir bilgi birikimine sahip olması, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmeliklere tam hakimiyet göstermesi gerekmektedir. Müteahhit sözleşmesi inceleme deneyimi, malikler arası uzlaşıda arabuluculuk becerisi ve avukatlık ücretleri konusundaki şeffaflığı da önemli seçim kriterleri arasındadır.

Kentsel dönüşüm sürecinde zamanlama da kritik bir faktördür. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra başlayan sürelerin takibi, 2/3 çoğunluk kararına katılmama halinde payın satışa çıkarılması süreci ve müteahhitle yapılan sözleşmedeki teslim sürelerinin denetimi, hak kaybını önlemek açısından profesyonel avukatlık desteğini zorunlu kılmaktadır.

İzmir’de kentsel dönüşüm konusunda profesyonel desteğe ihtiyacınız varsa 0555 154 64 91 numarasından bize ulaşabilir veya online danışmanlık hizmetimizden faydalanabilirsiniz.