Kat Mülkiyeti Avukatı İzmir

Kısa Cevap

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sulh hukuk mahkemesinde çözülür. Ödenmeyen aidata KMK md. 20 uyarınca aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır ve aidat alacağında zamanaşımı 5 yıldır. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı kararın öğrenilmesinden itibaren 1 ay, her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açılabilir. Taşıyıcı sisteme veya dış cepheye dokunan tadilatlar için kat maliklerinin 4/5 çoğunluk onayı gerekir.

Kat mülkiyeti hukuku, çok katlı binalarda bağımsız bölüm sahiplerinin haklarını, yükümlülüklerini ve ortak yaşam kurallarını düzenleyen ve İzmir gibi yoğun kentleşmenin yaşandığı şehirlerde sıkça uyuşmazlık konusu olan önemli bir hukuk dalıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında apartman yönetimi, aidat tahsili, ortak alan kullanımı ve tadilat izinleri gibi pek çok konu detaylı biçimde düzenlenmiştir. İzmir’de kat mülkiyeti avukatı arayan kişilerin hem haklarını hem de yükümlülüklerini doğru anlaması, yaşanabilecek uyuşmazlıkların çözümü açısından kritik önem taşır.

Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı KMK)

Temel Kavramlar

Kat mülkiyeti hukukunun anlaşılabilmesi için bazı temel kavramların bilinmesi gerekir. Bağımsız bölüm, daire, dükkan veya ofis gibi bağımsız kullanıma ayrılmış alanları ifade eder. Ortak alan ise merdiven, çatı, bahçe, otopark ve asansör gibi tüm kat maliklerinin ortaklaşa yararlandığı bölgeleri kapsar. Her bağımsız bölümün arsadaki payını gösteren arsa payı ve binanın anayasası niteliğinde olup tapuya şerh edilen yönetim planı da bu kavramların başında gelir.

Kat Malikleri Kurulu ve Yönetici

Kat malikleri kurulu binanın en yetkili karar organıdır ve yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur. Kat maliklerinin üçte birinin talebiyle olağanüstü toplantı da çağrılabilir. Toplantıda karar alınabilmesi için arsa payının yarısından fazlasının temsil edilmesi ve oy çoğunluğunun sağlanması gerekir. Kurulun aldığı kararlar tüm kat maliklerini bağlar ve karara katılmayan malikler ancak mahkemeye başvurarak iptal talep edebilir.

Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve kat maliki olma zorunluluğu bulunmadığından dışarıdan profesyonel bir yönetici de görevlendirilebilir. Görev süresi genellikle bir yıl olup yöneticinin hesap verme yükümlülüğü vardır. Yönetici, binanın günlük işleyişinden, ortak giderlerin tahsilinden ve bakım-onarım işlerinin koordinasyonundan sorumludur.

Aidat ve Ortak Giderler

Temizlik, aydınlatma, asansör, bahçıvan, güvenlik, sigorta ve bakım-onarım gibi ortak giderler kat maliklerine arsa payı veya eşit oran usulüne göre paylaştırılır. Paylaştırma yöntemi yönetim planında belirlenmiş olup, kat malikleri kurulu kararıyla da düzenlenebilir. Kat malikleri kuruluna karşı aidat borçlusu her zaman kat malikidir; kira sözleşmesinde yükümlülük kiracıya bırakılmış olsa bile yönetim borcunu kat malikinden talep eder ve malik kiracısına rücu edebilir.

KMK md. 20 uyarınca ödenmeyen aidat borçlarına aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Aidat tahsilinde önce yazılı bildirim yapılması, ardından ihtarname çekilmesi ve gerektiğinde icra takibi başlatılması izlenmesi gereken yasal süreçtir. Aidat alacakları icra yoluyla takip edilebilir ve zamanaşımı süresi 5 yıldır.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Ortak Alan ve Tadilat Uyuşmazlıkları

Otopark kullanımı, bahçe ve teras işgali, çatı katına müdahale, asansör bakımı ve dış cephe değişikliği gibi ortak alan uyuşmazlıkları İzmir’de en sık karşılaşılan kat mülkiyeti sorunlarının başında gelmektedir. Ortak alanların izinsiz kullanımı KMK’ya aykırı olup sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin men’i ve eski hale getirme davası açılabilir.

Tadilat konusunda bağımsız bölüm içi tadilatlar serbestçe yapılabilmekle birlikte, taşıyıcı sisteme dokunan, dış cepheyi etkileyen veya ortak alanlara müdahale içeren tadilatlar için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla onay vermesi zorunludur. İzinsiz gerçekleştirilen tadilatlar eski hale getirme davasının konusunu oluşturur. Yönetim planı değişikliği de bütün kat maliklerinin 4/5 çoğunluğuyla mümkündür (KMK md. 28).

Gürültü ve Rahatsızlık

KMK md. 18 uyarınca kat malikleri birbirlerini rahatsız edici davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür. Gürültü şikâyetleri, evcil hayvan besleme uyuşmazlıkları ve ticari faaliyet rahatsızlıkları bu kapsamda değerlendirilir. Komşuluk hukuku kurallarına aykırı davranışlarda ısrar eden kat malikine karşı, KMK md. 25 uyarınca bağımsız bölümün devri zorlama davası açılabilir; bu, kanunda öngörülen en ağır yaptırımdır.

Kat Mülkiyetinde Davalar

Site Yönetimi ve Hukuki Sorunlar

Site yönetimlerinde sıklıkla karşılaşılan hukuki sorunlar arasında aidat tahsilat uyuşmazlıkları, ortak alan kullanımı anlaşmazlıkları, yönetici seçimi ve azli itirazları, tadilat ve değişiklik izinleri ile komşu uyuşmazlıkları yer almaktadır. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı TMK ve KMK hükümleri çerçevesinde itiraz ve iptal davası açılabilir.

Kat Mülkiyetinde Sigorta ve Sorumluluk

Yönetici, binanın ortak alanlarının yangın ve doğal afet sigortasını yaptırmakla yükümlüdür. DASK (zorunlu deprem sigortası) her bağımsız bölüm için ayrı ayrı yaptırılmalıdır. Ortak alanlarda meydana gelen kazalardan yönetimin sorumlu tutulabileceği göz önüne alındığında, tazminat risklerinin yönetimi önem taşır.

Yönetim Planı Değişikliği ve Kat İrtifakı

Yönetim planı, binanın anayasası niteliğinde olup KMK md. 28 uyarınca bütün kat maliklerinin 4/5 çoğunluğuyla değiştirilebilir. Yönetim planı değişikliği; aidat paylaşım oranlarının güncellenmesi, ortak alan kullanım kurallarının belirlenmesi, yönetici seçim usulünün yeniden düzenlenmesi ve bağımsız bölümlerin kullanım amacının belirlenmesi gibi konularda gündeme gelebilir. Yönetim planı değişikliği tapuya şerh edildiğinde, tüm kat malikleri ve sonraki malikler için bağlayıcı hale gelir.

Kat irtifakı ise yapı tamamlanmadan önce arsa üzerinde kurulan ve ileride bağımsız bölüm olarak kullanılacak kısımları belirleyen sınırlı ayni haktır. İnşaatın tamamlanmasının ardından kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilir. KMK md. 10 uyarınca bu dönüşüm için yapı kullanma izin belgesi (iskan raporı) alınması ve tapu müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir. İzmir’de özellikle eski yapılarda kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemlerinde sıkça uyuşmazlıklar yaşanmakta olup bu süreçte gayrimenkul avukatı desteği alınması tavsiye edilir.

Kat Mülkiyetinde Ortak Gider Yönetimi

KMK md. 20 kapsamında ortak giderlerin yönetimi, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının en temel nedenlerinden birini oluşturmaktadır. Isıtma, soğutma, su, elektrik ve asansör bakımı gibi gider kalemlerinin paylaşımında arsa payı oranı mı yoksa eşit bölüşüm mü uygulanacağı yönetim planında belirtilir. Merkezi ısıtma sisteminden bireysel sisteme geçiş kat maliklerinin oy birliğini gerektirirken, 634 sayılı KMK’nın 42. maddesi uyarınca ortak yerlerin bakımı ve korunması için yapılması gereken işlerde kat maliklerinin çoğunluk kararı yeterlidir.

Aidat borcunun tahsilinde yasal faiz oranının çok üzerinde olan aylık %5 gecikme tazminatı, aidat borçlarının zamanında ödenmesini teşvik eden güçlü bir yaptırımdır. Yönetici, gecikmiş aidat alacaklarını tahsil etmek için önce ihtarname gönderir, ardından icra takibi başlatır. İcra takibinde itiraz edilmesi halinde itirazın iptali davası açılabilir ve mahkeme borçluyu %20’den az olmamak üzere icra inkar tazminatına da hükmedebilir.

İlgili Konular

Kat mülkiyeti hukuku birçok alanla doğrudan bağlantılıdır. Genel gayrimenkul uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku, kiracı tahliye süreçleri için tahliye davası, kira bedeli tespiti için kira tespit davası, riskli yapı süreçleri için kentsel dönüşüm ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında alternatif çözüm yolları için arabuluculuk sayfalarımızı incelemenizi öneriyoruz.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce yönetim planının ve kat malikleri kurulu kararlarının incelenmesi büyük önem taşır. Yönetim planına aykırı kullanımlar, ortak giderlere katılım oranları ve yapısal değişiklik izinleri sıklıkla mahkemeye taşınan konulardır. Ortak alanların hukuka aykırı kullanımının tespiti ve ecrimisil talebinin değerlendirilmesi, kat mülkiyeti davalarında başvurulan yollar arasında yer almaktadır. Apartman ve site yönetimlerinde karşılaşılan uyuşmazlıklarda uzman hukuki destek almak, çözüm sürecini hızlandırmaktadır. Yöneticinin görevini kötüye kullanması, aidat gelirlerini amacı dışında harcaması veya hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kat malikleri, yöneticinin azlini ve hesap teslimini talep edebilir. Bu tür başvurular sulh hukuk mahkemesinde görülmekte olup mahkeme gerektiğinde kayyım atanmasına da karar verebilir. Ayrıca yöneticinin hesaplarının her yıl kat malikleri kurulunca ibra edilmesi gerekmekte olup ibra edilmeyen yöneticiye karşı hesap davası açılması mümkündür. KMK md. 38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu tutulmaktadır.

İzmir’de kat mülkiyeti konusunda profesyonel desteğe ihtiyacınız varsa 0555 154 64 91 numarasından bize ulaşabilir veya online danışmanlık hizmetimizden faydalanabilirsiniz.